„Wir sind sehr dankbar, dass wir im partnerschaftlichen Miteinander einen Weg gefunden haben – und das Projekt am Teilsrain trotz herausfordernder Rahmenbedingungen nun umsetzen dürfen", sagt Max von Bredow, geschäftsführender Gesellschafter der MvB Baukultur. „Dabei sind wir uns unserer Verantwortung für den Ort Wörthsee und seine Bürgerinnen und Bürger bewusst.“

Das Quartier soll sowohl geförderte Wohnungen für Einheimische zur Miete als auch zum Kauf enthalten, ergänzt durch Wohnungen zur freien Vermietung und zum freien Verkauf. Gemeinde und MvB Baukultur setzen sich gemeinschaftlich dafür ein, dass möglichst viele Wohnungen an Wörthseer Mieter und Käufer gehen. Aktuell arbeitet die Gemeindeverwaltung an der Überarbeitung des Bebauungsplans und des städtebaulichen Vertrages, um die Umsetzung auf Basis der neuesten Entscheidungen voranzutreiben.

Als die WOGENO und die Gemeinde mich im Jahr 2023 darüber informierten, dass sich das Projekt unter den aktuellen Marktbedingungen für die Genossenschaft nicht mehr realisieren lässt, haben wir gemeinsam nach Lösungen gesucht. Nach vielen Gesprächen mit allen Beteiligten haben wir das Projekt schließlich Anfang 2024 übernommen.
 
Ich selbst bin mit großer Euphorie eingestiegen – denn das Projekt passt perfekt zu unseren Werten: nachhaltige Holzbauweise nach KfW-40-QNG-Standard, Anschluss an das örtliche Hackschnitzelkraftwerk zur klimafreundlichen Wärmeversorgung, Photovoltaik zur Eigenstromproduktion, E-Mobilität, Car- und Bikesharing, Nutzung der IsarCard, Gemeinschaftsräume, Coworking-Space, Gästezimmer, Werkstatt, Gemeinschaftsgarten sowie ein aktiver Quartiersverein „Wohnen am Teilsrain e.V.“ als Gestalter des lebendigen Miteinanders. Dazu ein sinnvoller Wohnungsmix mit barrierefreien 2- bis 4-Zimmerwohnungen.

Die Zusammenarbeit mit der Gemeindeverwaltung und dem Gemeinderat war stets konstruktiv und zielorientiert – der Bebauungsplan steht kurz vor dem Abschluss, der städtebauliche Vertrag liegt unterschriftsreif vor. Doch die Realität der letzten 24 Monate hat die Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt massiv verändert: weiter steigende Baukosten, dauerhaft hohe Zinsen und deutlich verschärfte Finanzierungsanforderungen für Immobilienentwickler. Diese Situation betrifft nicht nur uns, sondern nahezu alle Wohnungsbauprojekte bundesweit, was eine aktuell äußerst geringe Wohnbautätigkeit in Deutschland zur Folge hat. Umso mehr bin ich stolz darauf, dass wir mit den Winklbauer Höfen in Holzkirchen, der Rathausstraße 15 in Rosenheim, Leben im Park in Kolbermoor sowie der Ortsmitte in Ostermünchen in diesem Jahr mehrere große Projekte erfolgreich finanzieren und starten konnten. Dennoch ist klar: Für das Projekt am Teilsrain müssen wir wichtige Anpassungen vornehmen, um es trotz herausfordernder Marktbedingungen realisieren zu können. 
 
Warum wir Wohnungen nun verkaufen möchten

Um „Wohnen am Teilsrain“ solide finanzieren zu können, ist es notwendig, statt eines reinen Mietprojekts einen Teil der Wohnungen im Einzelverkauf anzubieten. Dabei bleibt der soziale Anspruch des Projekts für uns unverändert wichtig: 40 % des Wohnraums – insgesamt 33 Einheiten – sollen im Rahmen eines Einheimischen-Modells für 6.500 €/m² ausschließlich an Bürgerinnen und Bürger aus Wörthsee verkauft werden. Dieser Preis ist für den Landkreis Starnberg außergewöhnlich niedrig und ermöglicht vielen Menschen auch mit moderatem Eigenkapital den Erwerb von Wohneigentum, unterstützt durch Fördermöglichkeiten des KfW-40-QNG-Standards. Welche Bürgerinnen und Bürger die Kriterien für das Einheimischen-Modell erfüllen, entscheidet dabei die Gemeinde. Die übrigen Wohnungen werden zu ortsüblichen Preisen veräußert. Dabei räumen wir Bürgerinnen und Bürger aus Wörthsee zusätzlich einen exklusiven Vorverkaufszeitraum ein, denn unser klares Ziel ist, dass der Großteil der Wohnungen in Wörthseer Hand bleibt.
 
Ich verstehe sehr gut, dass einige Bürger enttäuscht sind, weil die ursprüngliche Idee eines reinen Mietprojekts nicht realisiert werden kann. Diese Enttäuschung teile ich – denn auch wir haben gemeinsam mit der Gemeinde lange auf dieses Ziel hingearbeitet. Es tut mir aufrichtig leid, dass dies unter den aktuellen wirtschaftlichen Bedingungen nicht möglich ist.
 
Warum Eigentum ebenfalls sozial sein kann

Ich bin überzeugt, dass Eigentum eine ebenso soziale und nachhaltige Form des Wohnens sein kann: Wer eine Wohnung besitzt, wohnt im Alter mietfrei und sicher. Ein Quartier, das seinen Bewohnern auch gehört, schafft ein starkes Gefühl von Verantwortung, Zusammenhalt und langfristige Stabilität. Investitionen fließen in das eigene Zuhause und die eigene Nachbarschaft. Für viele Menschen fühlt sich das gut und richtig an. Zukünftige Wertentwicklungen kommen nicht einem Vermieter zugute – sondern fair allen Eigentümern. So würde das Quartier „Wohnen am Teilsrain“ ganz wesentlich von Wörthseer Bürgerinnen und Bürgern geprägt und in einer demokratischen Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet werden. Für mich persönlich ist das eine sehr schöne und nachhaltige Vorstellung von Eigentum.
 
Ergänzen möchte ich, dass erfahrungsgemäß rund 40 % der Eigentümer (das Einheimischen-Modell ausgenommen entspräche das etwa 18 Wohneinheiten) ihre Wohnungen nicht selbst beziehen, sondern vermieten. Das bedeutet: Auch am Teilsrain wird es weiterhin Mietwohnungen geben – im besten Fall vermietet von Wörthseer Bürgern an Wörthseer Bürger.
 
Der Gemeinderat hat unseren Vorschlag in der Sondergemeinderatssitzung mit 9:7 Stimmen zunächst abgelehnt. Wir befinden uns nun in weiteren Gesprächen, um gemeinsam Rahmenbedingungen zu finden, die das Wohnbauprojekt dennoch ermöglichen.
Um das Interesse an Wohnungseigentum am Teilsrain besser einschätzen zu können, haben wir unser Formular für Interessensbekundungen aktualisiert. Ich freue mich auf Ihre Rückmeldung!
 
Ein persönlicher Blick nach vorn

Ich wünsche mir sehr, dass wir dieses besondere Projekt gemeinsam mit der Gemeinde und den Bürgerinnen und Bürgern von Wörthsee auf den Weg bringen können. Und ich bin überzeugt: Wenn wir jetzt pragmatisch und konstruktiv zusammenarbeiten, kann am Teilsrain ein zukunftsweisendes, nachhaltiges und lebendiges Quartier entstehen, das die Entwicklung Wörthsees positiv prägt.
 
Ihr Max von Bredow